Alors que se déroulent actuellement les Portes ouvertes européennes de l’habitat participatif dans plusieurs villes de France, Xavier Point partage son expérience dans la maîtrise d’ouvrage de tels projets. Il milite pour des projets ambitieux sur le plan environnemental mais simples à utiliser, robustes, pérennes et si possible évolutifs. Ce travail « sur mesure » doit s’adapter aux besoins et aux envies des futurs habitants. Ce n’est pas toujours simple et la communication au sein du collectif et avec les acteurs mobilisés est un élément clé de réussite.
Bonjour Xavier et bienvenue sur Sircome.fr. Vous êtes un promoteur immobilier particulier car vous travaillez essentiellement sur des projets d’habitat participatif où les gens co-produisent leur logement. Faire émerger et conduire des projets d’habitat participatif nécessite à la fois écoute, médiation, imagination et stratégie. Tout d’abord pouvez-vous nous raconter votre parcours ? Pourquoi avez-vous décidé de créer Construire pour les autres Comme pour soi (Cpa-Cps) ?
C’est à partir de notre propre projet d’habitat collectif (Diwan à Montreuil) livré en 2008 et les compétences que nous y avons gagnées qu’a émergé l’envie de prolonger l’aventure. Notre idée était de proposer à des personnes qui n’ont ni les moyens financiers, ni les compétences, ni le temps, de pouvoir avoir accès à ce type d’expérience, sans devoir subir le parcours du combattant que nous avons connu. Diwan, ça été quasiment 10 ans de travail et avec le recul, une prise de risques pas très raisonnable ! Il nous est apparu qu’il y avait un autre modèle possible pour aller plus vite et de manière plus sécurisée, en prenant appui sur les dispositifs réglementaires existants, la « vente à l’état futur d’achèvement » notamment.
En quoi consiste un habitat participatif ? Quelles sont les étapes d’un projet de cette nature ?
Un habitat participatif permet aux futurs habitants d’avoir une part de décision dans le processus de production de leur habitat et de le faire dans la perspective d’y vivre. Nous sommes ici à l’opposé d’un acte d’achat classique ou d’un projet d’investisseur. L’enjeu est autant d’influer sur ce processus de production que d’imaginer la vie qui va avec en termes d’usage dans la durée. Pour nous, c’est ce temps long qui est l’enjeu le plus important, dans la mesure où c’est par des usages différents que nos modes de vies peuvent se transformer avec plus de mixité, plus de pratique vertueuses, plus de responsabilité. Mais même quand ils sont pilotés par des professionnels, ce sont des projets qui demandent beaucoup d’engagement et de temps de la part des participants.
Arriver à mettre d’accord plusieurs familles censées cohabiter peut s’avérer compliqué. Selon votre expérience, quelles sont les clés d’une communication réussie lors de la création d’un projet participatif ?
Dire les choses comme elles sont et n’éluder aucune question. Un des sujets récurent et structurant est celui de la définition des objectifs de performances environnementales. Notre rôle est d’écouter les demandes, les désaccords ou divergences de point de vue entre les participants et de les mettre à l’épreuve de la réalité : objectiver les plus et les moins de chaque solution et trouver la meilleure réponse possible pour un projet donné. Il y a beaucoup de fantasmes sur ce sujet, beaucoup de préjugés et de fausses bonnes idées. Nous militons pour des projets ambitieux mais simples à utiliser, robustes, pérennes et si possible évolutifs. Cela va à l’encontre de certaines pratiques qui tendent à fabriquer des « formules 1 » environnementales qui peuvent s’avérer inappropriées, voire contre productives.
Une fois que le groupe accepte de jouer le jeu et de renoncer à certaines choses pas forcément adaptées ou irréalistes, au profit d’un projet collectif et pragmatique, c’est en partie gagné. Mais cela ne va pas sans une certaine confiance réciproque. C’est une notion qui au début est difficile à imaginer, parce qu’il y a une relation « commerciale » avec nous en tant que maître d’ouvrage. Il faut que l’ensemble des acteurs accepte de prendre ce risque.
Et quels sont les pièges à éviter ?
Se raconter des histoires et imaginer que l’on doit tout maîtriser pour dire qu’un projet est réussi. L’autre piège pour les futurs habitants est d’oublier que l’on n’est pas dans une transaction habituelle client/promoteur, mais dans un projet commun, avec ce que cela représente de part de risque, d’inconnu, de frustration et de revirement possible. Le danger existe, quand des événements surviennent (un problème technique, des coûts plus importants que prévus, une entreprise qui ne tient pas ses engagements…), de reprendre des habitudes de « consommateurs » et de chercher un coupable.
Ces projets demandent de la part des professionnels qui y participent (promoteurs, architectes, etc.) un engagement fort, parce qu’il n’y a pas standardisation possible, et ce travail doit être pris en considération par les participants. Ce n’est parfois pas si simple. Un projet réussi doit son succès autant au groupe et à sa façon d’aborder le mode projet qu’aux acteurs professionnels.
Un projet d’habitat participatif peut durer plusieurs années et entre temps des gens partent et d’autres arrivent. Quelles sont les principales raisons d’abandon? Environ quel pourcentage de personnes qui commencent dans le groupe arrive jusqu’au bout du projet ?
Il peut y avoir des changements de caps personnels : des gens qui réalisent que leur vrai projet n’est pas dans l’habitat mais ailleurs, des problèmes financiers aussi, parce que souvent les gens arrivent avec un budget très très serré, et malgré tout ce que nous mettons en œuvre pour faire du « design to cost » (partir du budget de chaque participant pour concevoir le logement correspondant), le projet a aussi ses propres contraintes et son équilibre économique à préserver. Il y a aussi des divergences de point de vue qui peuvent s’avérer irréconciliables, cela arrive : dimension écologique pas assez absolue, forme architecturale, etc.
Il y existe aussi des aléas : on ne peut pas garantir à 100 % le calendrier, et pour certains, c’est parfois trop long et trop inquiétant (en particulier si la famille s’agrandit pendant le temps de la conception du projet…). Nous avons fait évoluer nos pratiques et nous pouvons à présent estimer qu’un projet d’habitat participatif demande juste deux ou trois mois de plus en phase de conception qu’un projet classique. Pour le reste du processus, nous aurons les mêmes problématiques de projet (retard de chantier par exemple) sur un terrain donné que n’importe quel promoteur. Il est à noter que sur les 20 logements commercialisés (sur 26) dans le « Jardin divers », il n’y a eu que deux départs jusqu’à aujourd’hui.
Comment réussir à maintenir l’engagement et l’intérêt sur un projet participatif aussi longtemps (sans forcément des résultats visibles à court terme) ?
Il faut le raconter le plus souvent possible, et pousser le plus loin possible l’optimisation de chaque élément sans jamais se satisfaire d’une réponse figée, à la fois pendant le temps des consultations des entreprises et durant le chantier. A titre d’exemple comme dans le projet « Jardin divers », cela peut permettre d’ajouter un complément d’eau chaude solaire, de renforcer la sécurité des portes d’entrées, de renforcer les performances des vitrages : on définit les options possibles et les prix réels avec les entreprises, et on valide les choix avec les habitants. C’est cela qui fait la différence avec un projet classique qui fige dès le départ son cahier des charges. Donc il se passe toujours quelque chose, qui n’est pas forcément prévu, cela peut-être des bonnes comme des mauvaises nouvelles, qu’il faut aussi apprendre à surmonter de manière collective et créative.
Et puis les habitants forment un groupe, ils se voient souvent sans que nous soyons présents, ils ont leur propre dynamique, des choses à partager qui commencent bien avant et qui vont bien au-delà du projet de construction. Nous avons un rôle de catalyseur au début, mais très vite le groupe devient autonome et choisi aussi son propre tempo.
Concernant les nouveaux arrivants, comment réussir à les engager sur un projet dont une partie des choses a déjà été décidée par d’autres personnes ?
Justement en faisant que le récit qui s’écrit au fil du projet soit appropriable par tous ceux qui partagent ces valeurs et qui arrivent en cours de route. L’expérience montre que ceux qui vont être moteur dans la vie de tous les jours ne vont pas forcement être ceux qui était présents depuis de début. Il faut démystifier l’importance de cette période de conception et faire comprendre que tout reste à inventer après l’emménagement. C’est l’usage qui est le vrai défi dans ces projets. Au fond après quelques années, le temps de la conception devient presque anecdotique.
Pouvez-vous nous citer des exemples d’habitat réussis ?
Un projet réussi est un projet dans lequel les gens qui occupent les lieux se sentent fiers d’en faire partie et on envie d’en prolonger l’histoire. Ce serait donc plutôt aux usagers qu’il faudrait poser la question. Le seul cas de figure où nous avons été porteur du projet et habitants est le projet Diwan qui a marqué le début de Cpa-Cps, et globalement depuis que nous y habitons c’est ce sentiment qui prédomine et que nous partageons. C’est aussi des histoires étonnantes avec des habitants qui se rencontrent pendant le projet et finissent par décider d’habiter ensemble ! On doit s’adapter à ces histoires et trouver des solutions pour accompagner ces « évolutions ». Mais notre propre système de financement est classique et parfois ces deux mondes ont du mal à cohabiter.
Y-a-t-il actuellement un projet en cours ?
Nous avons été sélectionnés pour la phase finale pour le concours “Réinventer Paris” sur le site rue de l’Ourcq dans le 19e arrondissement avec un projet encore plus ambitieux puisqu’il mixe le logement, l’insertion professionnelle et le tourisme. L’habitat participatif est une de nos priorités, mais pas la seule. Notre capacité de faire des projets innovants vient de notre plaisir à imaginer des projets sans rien s’interdire et de chercher les moyens de les mettre en œuvre.
Pour l’habitat participatif le Jardin divers, il reste quelques logements disponibles. D’autre part, l’équipe s’agrandit et nous sommes à la recherche de foncier en Île-de-France pour développer de nouveaux projets.